Le cash-flow (ou flux de trésorerie) est l'indicateur financier ultime pour valider la viabilité d'un investissement immobilier locatif. Contrairement au rendement brut, qui se contente de comparer le loyer théorique au prix d'achat, le cash-flow mesure l'argent qui entre ou sort réellement de votre compte bancaire chaque mois. Un investissement performant doit idéalement être à 'cash-flow positif', c'est-à-dire s'autofinancer et dégager un excédent de trésorerie après déduction de toutes les charges d'exploitation, des mensualités d'emprunt et surtout de la fiscalité personnelle. Ce calculateur vous permet de simuler précisément vos finances de l'acquisition jusqu'au calcul Net-Net.

Le calcul du cash-flow suit une cascade financière rigoureuse, soustrayant successivement les dépenses d'exploitation puis les prélèvements fiscaux des loyers encaissés.

Analysons pas à pas l'acquisition d'un appartement de type T2 destiné à la location meublée (régime Micro-BIC, TMI de 30%) :

Retrouvez toutes les réponses de nos experts concernant le fonctionnement de cette taxe et ses règles applicables.

• ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) - Outils d'investissement
• Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) - Déclaration des revenus fonciers
• Service-Public.fr : Régimes d'imposition des revenus de location meublée et non meublée

Calculer son cash-flow net-net est l'étape ultime et indispensable de tout investisseur immobilier avisé. En confrontant vos estimations à la réalité des charges et de l'impôt, vous vous assurez d'investir de manière rationnelle, sereine et sécurisée pour développer votre liberté financière.